Покупка недвижимости в кредит: коммерческая ипотека
На сегодняшний день многие компании пользуются услугами приобретения
коммерческой недвижимости в кредит. Такая система кредитования малого бизнеса
называется коммерческой ипотекой. Обычно эту услугу используют компании малого
бизнеса (или же среднего), которым необходимо приобретение помещений
производственного или коммерческого типа (склады, офисы, магазины и т.д.).
Данная кредитная программа дает возможность предпринимателям получать
дополнительные средства от купленных в кредит коммерческих помещений, при этом
отпадает необходимость забирать из бизнеса средства для приобретения необходимой
недвижимости. Преимущества, которые дает коммерческая ипотека,
видны тогда, когда компания получает от заключенного договора больше денег, чем
тратит на погашение кредитных процентных ставок.
 При ипотечном коммерческом кредитовании недвижимость, которая была куплена на
деньги, предоставленные кредитной программой, может выступать в качестве залога
этого же кредита. Такая возможность является одной из особенностей коммерческой
ипотеки. В роли залога также можно использовать и любую другую недвижимость,
состоящую в собственности заемщика. Программы ипотечных коммерческих кредитов,
которые действуют в Петербурге и Москве, позволяют считать залогом при
кредитовании комплексы, здания, производственные помещения, если у заемщика есть
на них права собственности.
Между процессами предоставления обычного ипотечного кредита физическим лицам
и предоставления коммерческого ипотечного кредита есть много одинаковых этапов.
Перед принятием решения о том, выдавать ли коммерческий ипотечный кредит, банк
выясняет уровень платежеспособности заемщика, недвижимость оценивается и
страхуется. Первоначальный взнос при получении кредита составляет 20-30
процентов. Известно, что коммерческая недвижимость является отличным
инструментом заработка для её владельца. Этот фактор – причина того, что в
коммерческой ипотеке процентные ставки выше, чем у жилищной ипотеки.
Для получения коммерческой ипотеки нужно соблюдение таких условий:
- ежегодные выплаты кредитных ставок – от 12 до 30 процентов;
- осуществление обязательного налогового страхования;
- коммерческая ипотека выдается на срок 10 лет;
- первый взнос – 20-30 процентов от цены приобретаемой недвижимости;
- с банком можно заключить договоренность на осуществление выплат по
определенному графику.
Положительные стороны коммерческой ипотеки:
- бизнес компании начинает быстрее развиваться;
- можно не забирать деньги из бизнеса, при этом получать прибыль на взятой в
ипотеку недвижимости;
- выплаты ипотеки входят в перечень расходов компании, а это дает возможность
производить оптимизацию налоговых выплат.
Если сравнивать программы коммерческих ипотечных кредитов в странах Запада и
России, то на Западе они более развиты. Дело в том, сто в этих странах на
высоком уровне развития находятся малый и средний бизнес, а сами компании
предоставляют официальные декларации доходов. В результате этого банкам нужно
значительно меньше времени, чтобы проверить платежеспособность компании при
оказании ей услуг кредитования малого
бизнеса. Обычно компаниям в западных странах и физическим лицам этих стран
получить ипотечный коммерческий кредит достаточно легко.
Уровень развития коммерческой ипотеки в России значительно ниже. Её медленное
развитие обусловлено тем, что банки не очень дружелюбно относятся к
представителям среднего и малого бизнеса, и, как результат, им бывает остаточно
сложно воспользоваться программой коммерческой ипотеки.
Недвижимость, которую вы собираетесь покупать, но еще не купили, нельзя
использовать как залог по коммерческой ипотеке. Об том говорится в федеральном
законе «Об ипотеке». В таком случае через договор о купли/продажи продавец
должен передать покупателю права собственности на недвижимость. После этого банк
сможет при выдаче ипотечного коммерческого кредита использовать данную
недвижимость как залог. При этом не все продавцы соглашаются продавать
недвижимость на таких условиях.
Но для получения кредита можно заложить и уже существующую во владении
заемщика недвижимость. Хотя такой путь подходит только для владельцев крупного
бизнеса, то есть тем, у кого есть возможность заложить свою недвижимость для
получения коммерческого ипотечного кредита. Но, не смотря на это, именно
владельцы малого бизнеса и среднего бизнеса, которые арендуют производственные
помещения, не имея в распоряжении своей недвижимости, имеют наиболее острую
необходимость в использовании коммерческой ипотеки.
В силу описанных выше причин, почти все российские предприниматели,
обращающиеся к услугам коммерческой ипотеки, – это владельцы большого бизнеса. А
участники малого бизнеса не распоряжаются недвижимостью, которую могли бы
заложить при взятии кредита. В результате, коммерческое ипотечное кредитование
не раскрывает все свои возможности и в нашей стране развивается очень медленно.
|
